Geen taxatierapport omdat de verbouwing zonder vergunning had plaatsgevonden

Quint en Stella zijn beiden 30 jaar en op zoek naar hun eerste gemeenschappelijke eigen huis. Zij werken en wonen in Amsterdam en zijn beiden advocaat. Het stel zoekt een woning in Amsterdam en dan bij voorkeur in het centrum. Gezien hun inkomen hebben Quint en Stella best wat te besteden. Na enige tijd zoeken met hun aankoopmakelaar vinden zij hun ideale droomappartement midden in de stad voor een bedrag van 730.000 euro.

Voorafgaand aan hun zoektocht zijn zij door hun aankoopmakelaar naar mij doorgestuurd om hun financiële mogelijkheden te bespreken. Ook zij willen, zoals zo veel kopers in Amsterdam, per se zonder financieringsvoorbehoud bieden. Want ja, het argument dat continu gebruikt wordt in de markt, is dat als je met een financieringsvoorbehoud biedt, je je kansen beperkt. Van de veertig gegadigden die een bod uitbrengen is er namelijk altijd wel één die dat zonder voorbehoud doet. En verkopers houden er nu eenmaal van snel de deal te sluiten, dus zonder dat daar nog een voorbehoud aan zit…

Wat ik altijd zeg en doe wanneer klanten zonder voorbehoud willen kopen, is aangeven dat ik geen voorstander ben van kopen zonder financieringsvoorbehoud wanneer je geen financieel vangnet hebt. Daar bedoel ik mee dat er iemand is die je kan helpen indien de financiering niet rondkomt. Want een boete van 10% over de koopsom wanneer je jouw verplichtingen niet nakomt, is een hele hoop geld.

In deze markt zijn er nogal wat klanten die pertinent zonder financieringsvoorbehoud willen bieden. Ik zeg altijd dat ik geen garantie kan geven dat zij de hypotheek daadwerkelijk krijgen, maar we er wel voor kunnen zorgen om zaken waardoor het mis zou kunnen gaan, op voorhand uit te sluiten. Daarom wil ik voorafgaand aan hun biedingen documenten zien die betrekking hebben op hun inkomen en persoonlijke situatie. Dus ook in het geval van Quint en Stella.

Gelukkig zijn Quint en Stella in loondienst, dus hun inkomen is gemakkelijk vast te stellen. Ook een werkgeversverklaring hierover is binnen een paar dagen te verkrijgen. Daarnaast wil ik ook altijd dat potentiële kopers bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) een overzicht opvragen om te zien of er kredieten lopen op hun naam en of er geen achterstandscodes geregistreerd zijn. Geldverstrekkers vragen namelijk altijd bij het aanvragen van een financiering op hoe jouw betalingsmoraliteit is. Dit is simpelweg een ander woord voor hoe je te boek staat; betaal je netjes je maandelijkse krediet terug of zijn er problemen met de terugbetaling geweest? Indien er een probleem is geweest met je terugbetaling, dan sta je geregistreerd met een code en dan kan het een groot probleem worden om een hypotheek te krijgen.

Gelukkig is dit bij Quint en Stella niet het geval. Na de check van de documenten geef ik aan wat het maximale hypotheekbedrag zou kunnen zijn op basis van hun inkomen. Ook hierbij moet je altijd wel duidelijk aangeven dat ook de waarde van de woning een rol speelt bij het maximale hypotheekbedrag wat mogelijk is. Er zijn namelijk twee verschillende berekeningen van je maximale hypotheekbedrag:

– op basis van je inkomen;
– op basis van de getaxeerde marktwaarde (en daar maximaal 100% van).

De laagste van deze twee is in ieder geval leidend.

Aangezien Quint en Stella beiden advocaat zijn, weten zij als geen ander wat de risico’s zijn van een contract zonder voorbehoud. Zij hebben het voorlopig koopcontract getekend en opdracht tot taxatie gegeven. Maar daar blijkt een addertje onder het gras te zitten; de huidige eigenaren hebben blijkbaar een verbouwing gedaan zonder de juiste vergunning, waardoor de taxateur geen taxatie kan afgeven.

Een taxatierapport moet aangeleverd worden, want dit is een van de documenten die de geldverstrekker opvraagt. Zonder taxatierapport kan het dossier niet beoordeeld en dus ook niet goedgekeurd worden.

Je kunt je voorstellen wat voor een stress dit heeft opgeleverd bij de aankoop. Niet alleen bij mijn klanten maar ook bij de desbetreffende aankoopmakelaar. Dan ben je dus beiden werkzaam als advocaat en denk je alle risico’s te hebben uitgesloten en dan toch gebeurt je dat…

Ik gebruik het voorbeeld van Quint en Stella heel vaak bij klanten die zonder voorbehoud willen gaan bieden en kopen. Juist om aan te geven dat er ook dit soort risico’s kan zijn.

Uiteindelijk is het na drie weken goed gekomen met de taxatie. Quint en Stella wonen inmiddels met veel plezier in hun fantastische droomappartement in hartje Amsterdam.