Larissa koopt een nieuw huis en verhuurt haar oude woning

Larissa is 29 jaar en komt uit Rusland. Zij woont en werkt al jaren in Nederland en is een bestaande klant van mij; in 2018 heb ik haar eerste appartement in Amsterdam gefinancierd. Dat was een leuke starterswoning voor 157.000 euro destijds.

Larissa is een ambitieuze en serieuze dame die weet wat zij wil en hard werkt om dat te bereiken. Ook financieel gezien is zij doelgericht. Omdat zij haar hypotheek zo snel mogelijk wilde aflossen, koos ze voor een lineaire aflossing.

Inmiddels zijn we drie jaar verder en is Larissa toe aan de volgende stap in haar wooncarrière. Ze heeft een leuke man ontmoet, Igor, ook een Rus, en ze verwachten een kindje. Zij willen om die reden groter wonen en het liefst in Amsterdam, maar aangezien dat onbetaalbaar voor hen is geworden, kiezen zij voor Alphen aan de Rijn.

Larissa wil haar eigen appartement in Amsterdam graag aanhouden voor de verhuur. Niet alleen om met de inkomsten uit verhuur een extra inkomen te genieten, maar ook omdat zij verwacht dat de huizenprijzen nog wel zullen stijgen. Hiermee regelt Larissa voor zichzelf een aanvullend inkomen. Voor nu, maar ook voor in de toekomst. Bijvoorbeeld als zij eerder dan haar pensioengerechtigde leeftijd wil stoppen met werken. Of als zij op een gegeven moment misschien minder wil gaan werken. Larissa vindt financiële onafhankelijkheid belangrijk.

Voordat Larissa en Igor hun bieding gaan doen, reken ik goed door of het financieel mogelijk is dat Larissa haar woning in Amsterdam kan aanhouden. Ik geef aan dat zo’n constructie -geen verkoop van de huidige woning en nog geen huurder, dus huurinkomsten – altijd een lastige propositie is. Het is een beetje het kip-en-ei-probleem; je huurinkomsten heb je nog niet, maar je wilt toch van die inkomsten uit gaan, ander kan je niet twee hypotheken betalen. Daar komt bij dat je de huidige hypotheek op de eigen woning in Amsterdam moet omzetten in een speciale verhuurhypotheek. Of je moet van de bestaande geldvertrekker toestemming krijgen om je pand te verhuren. Dat laatste doen de meeste geldverstrekkers echter niet.

De complexiteit hierin is:

– je hebt nog geen huurinkomsten en je hebt die wel nodig voor de betaalbaarheid;
– gezien het feit dat de hypotheekrente is gedaald in de afgelopen jaren, krijg je te maken met een boeterente van je huidige hypotheek. Die moet je namelijk omzetten naar een speciale verhuur hypotheek;
– Larissa heeft een permanente verblijfsvergunning en haar vriend Igor slechts een tijdelijke. Niet iedere geldverstrekker financiert wanneer iemand een tijdelijke verblijfsvergunning heeft;
– we moeten op zoek naar een geldverstrekker voor de hypotheek voor de nieuwe eigen woning die huurinkomsten ook als inkomen ziet en niet alleen de financiële lasten van de verhuurhypotheek meeneemt;
– voor een verhuurhypotheek gelden andere voorwaarden en regels dan voor gewone (privé eigen woonhuis) hypotheken. In het taxatierapport bijvoorbeeld, moet de marktwaarde in verhuurde staat zijn getaxeerd en opgenomen. Dat bedrag is lager dan de feitelijke marktwaarde. Dat heeft twee oorzaken; ten eerste is die vaak net wat lager dan een gewone marktwaarde en ten tweede mag je maar daar dan circa 70% van financieren. Ook de verwachte huuropbrengst wordt in zo’n taxatierapport opgenomen. Deze zaken zijn op dat moment allemaal nog niet bekend.
Aangezien het allemaal net wel of net niet zou kunnen passen, druk ik hen op het hart om met financieringsvoorbehoud aan te kopen.

Na een paar verloren biedingen vanwege het niet kunnen laten vervallen van het financieringsvoorbehoud, wordt er een bieding geaccepteerd. Dat het op dit moment wel een heel bijzondere markt is blijkt uit het feit dat de verkopende makelaar rechtstreeks contact met mij zoekt om te vragen naar de financiële haalbaarheid…

Wat hebben wij gedaan:

– Gelukkig had Larissa ook nog extra aflossingen gedaan op haar huidige hypotheek zodat de bestaande hypotheek inclusief oversluitkosten en boeterente beneden de 70% van de marktwaarde in verhuurde staat bleef. Bovendien had zij de afgelopen jaren gespaard. Hiermee kon het hypotheekbedrag van de verhuurhypotheek worden verlaagd. Dat zet zoden aan de dijk, want de rente voor een verhuurhypotheek is hoger dan die van een privé eigen woonhuis-hypotheek. Dus dan kan je beter een hogere hypotheek hebben op de eigen woning qua rentetarief.
– We hebben een geldverstrekker voor de verhuurhypotheek uitgekozen die bereid was rekening te houden met -een gedeelte van- de te verwachte huuropbrengsten en eveneens bereid was om Igor als schuldenaar mee te nemen, ook al was hij geen eigenaar. Het inkomen van Igor was namelijk wel nodig voor de financierbaarheid voor beide hypotheken.
– Tevens is het nieuwe appartement gefinancierd bij een geldverstrekker die rekening hield met de huurinkomsten.

Het was een hele klantreis met hen want het had allemaal nogal wat haken en ogen maar uiteindelijk hebben wij het tot een goed einde kunnen brengen. De uitdaging hier was toch echt wel zoeken naar de juiste partijen en daarnaast nogal wat rekenwerk om het passend te krijgen.

Inmiddels wonen Larissa en Igor met hun dochter tot volle tevredenheid in hun nieuwe appartement in Alphen aan den Rijn.